各地关于土地增值税公共配套设施费扣除的规定（截至2020.05）

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开发成本是土地增值税计算增值额时的扣除项目之一，开发土地和新建房及配套设施的成本，具体是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

其中公共配套设施费，包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施发生的支出。

对于公共配套设施费在土地增值税的扣除，各地也有相应的规定：

目录

01

国家的规定

02

北京的规定

03

厦门的规定

04

辽宁的规定

05

山西的规定

06

广西的规定

07

湖北的规定

08

贵州的规定

09

广东的规定

10

安徽的规定

11

黑龙江的规定

12

湖南的规定

13

宁夏的规定

01

国家的规定

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

02

北京的规定

房地产开发企业土地增值税清算管理办法（京地税地〔2007〕134号）（全文废止）

第二十条 公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。

对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。 

对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。 

03

厦门的规定

第十二条房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则金处理： 

（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 

（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(一)公共配套设施产权确实属于全体业主所有或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供业主委员会或政府、公用事业单位的接收书面文件。

因政府、公用事业单位原因不能穗及时接收公共配套设施的，经接收单位或者政府部门出具书面证明的，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在厦门市主流媒体刊登公告的报样（二）预提的公共配套设施费不允许扣除。房地产项目分期开发但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额(三)纳税人按规定向建设部门缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及按照《厦门市物业管理若干规定》应由纳税人承担并缴纳的首期专项维修资金，并取得合法有效票据的，予以扣除(四)公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。纳税人进行土增税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，而之后将源公共配套设施对外转让的，应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零

04

辽宁的规定

第十六条 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 

3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

十三、公共配套设施认定

房地产开发企业确认公共配套设施的扣除金额时应提供有效证明。

(一)政府规划文件中应有相关规划，没有政府规划，却实际建造的，需提供有效证明。

(二)允许扣除的公共配套设施面积原则上以政府规划面积为准，实际测绘面积同政府规划面积不一致的，应提供有效证明，按实际面积扣除。

(三)产权属于全体业主或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，应有移交手续，产权属于全体业主的还应在小区内进行公开承诺。

1.产权属于全体业主的，如物业管理用房等，应提供房地产开发企业无偿移交给全体业主使用的移交文件、业主委员会选举文件等资料，并在小区内进行公开承诺。未成立业主委员会的住宅小区，由办理入住手续50%以上的业主签字确认移交。对于物业用房面积超过规划面积的，还应提供大连市国土资源和房屋局关于明确该项目物业管理用房的文件以及大连市国土资源和房屋局出具的关于暂时限制该项目预留物业管理用房交易的文件。

2.无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供与相关部门的移交手续：

公共配套设施为幼儿园、学校的，企业应提供与县级(含县级)以上教委签署的交接协议;

公共配套设施为居委会的，企业应提供与所属街道签订的交接协议;

公共配套设施为人防工程的，企业应提供人防工程证、大连市人民防空(民防)办公室出具的该项目结建人防工程批复等证明材料。【此重新修订】

3.公共配套设施为设备间、变电所、泵房、消防间等的，企业应进行书面说明。

4.公共配套设施(会所、物业经营用房等)用于经营的，原则上不予扣除

05

山西的规定

第十九条 其他开发成本、费用的审核

（四）公共配套设施费的审核

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则审核：?

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3、建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况；其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分

为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支：

1、有产权对外销售的车库、地下储藏间，其收入应当并入房地产销售收入，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

2、无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。

3、全体业主共有的车库、地下储藏间，属于公共配套设施，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

4、开发商自留的车库、地下储藏间，因其产权归属于开发商自有，若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除。

06

广西的规定

五、关于当地政府要求房地产开发商建设道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，可否扣除的问题

房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除

07

湖北的规定

第十七条对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：

（一）建成后根据销售合同和具有法律效力的有关证明文件的约定产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。房地产开发企业应提供移交的相关证明文件或材料；

（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；建成后由房地产开发企业或其关联企业自用的，其成本、费用不得扣除；

（四）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用；

（五）对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时，应按实际发生的费用进行分摊；对后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按整体项目重新进行调整分摊。

08

贵州的规定

第四十二条公共配套设施费是指房地产开发企业建造并与房地产开发项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水泵房、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等工程发生的支出。

土地增值税清算时，公共配套设施费按下列原则进行处理：

(一)建成后产权属于全体业主所有的，房地产开发企业能够提供向全体业主或业主委员会移交公共配套设施的相关证明材料的，允许扣除。

(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，房地产开发企业能够提供向政府有关部门或者公用事业单位移交公共配套设施的相关证明材料的，允许扣除。

(三)建成后移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，房地产开发企业因移交公共配套设施而取得的经济补偿或补贴，应当抵减公共配套设施费，抵减后仍有余额的，允许扣除。

(四)建成后有偿转让的，应确认收入，并准予扣除公共配套设施费。

09

广东的规定

四、关于公共配套成本的扣除问题（一）产权属于全体业主，成本、费用可以扣除的1.物权法等相关规定已明确为全体业主共有的2.房管部门在房地产登记簿上记载某建筑区划内的全体业主共有的3.房管部门出具的证明材料证明为全体业主共有的4.经业主委员会书面说明由全体业主共有的（二）建成后用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，其成本费用可以扣除1.纳税人与政府、公用事业部门签订了移交文书2.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，接收单位或者政府部门出具相关证明并经清算小组合议通过的。(三)建成后以成本核算价移交的公共配套设施，应计入可售建筑面积与已售建筑面积，以移交价格确定为清算收入，准予扣除成本、费用

第三十五条  公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，其成本费用按以下原则处理：

（一）建成后产权属于全体业主所有的，符合下列条件之一的，其成本、费用可以扣除：

1.《中华人民共和国物权法》等相关规定已明确为全体业主共有的；

2.国土房管部门出具证明材料证明为全体业主共有的；

3.经业主委员会书面说明由全体业主共有的；

4.因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在江门市主流媒体刊登公告的报样。

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，符合下列条件之一的，其成本、费用可以扣除：

1.纳税人与政府、公用事业部门签订了移交文书；

2.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，接收单位或者政府部门出具相关证明。

（三）除另有规定外，预提的公共配套设施成本费用不允许扣除。

（四）符合本条第一项、第二项规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，由于分期开发项目开发时间不一致等原因，可售总建筑面积未能确定，清算时无法按照可售总建筑面积分摊共同成本费用的，按以下办法计算清算项目扣除的公共配套设施费：

1.在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占规划部门修建性详细规划技术经济指标标明的住宅、商业、地下建筑三者建筑面积之和的比例计算；

2.已实际发生成本费用未在已清算项目列入扣除金额，在后续分期项目清算时：可售总建筑面积未确定的，清算项目可扣除的公共配套设施费参照本项第一目的计算方式计算，住宅、商业、地下建筑三者建筑面积之和减除已清算项目建筑面积；可售总建筑面积已确定的，则应按清算项目可售建筑面积占多个项目（不含已清算项目）可售总建筑面积的比例计算；

3.最后一期项目可扣除的成本费用为已实际发生成本费用减去已扣除成本费用。后续建设公共配套设施的成本费用不在已清算的分期开发项目分摊。

（五）纳税人自用或将公共配套设施用于出租等商业用途的，不予扣除相应的成本费用。

清算时已将公共配套设施的成本计入房地产开发成本，后经规划等部门批准，办理权属登记手续并对外转让的，应单独计算土地增值税，其成本不得重复扣除。

（六）不能办理权属登记手续的地下车位（含人防）不分摊取得土地使用权所支付的金额。

（七）不计容积率的架空层等设施不分摊取得土地使用权所支付的金额。

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安徽的规定

第三十九条  纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用

可以确认为建成后产权属于全体业主所有的情况

（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的

（二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的

（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管地税机关应当调查取证予以确认

（四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的

11

黑龙江的规定

六、关于利用地下人防修建的公共配套设施有关成本、费用支出扣除问题

房地产开发企业利用地下人防修建的符合条件的公共配套设施有关成本、费用支出的扣除原则，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三款规定办理。即：凡能够提供有关证明凭证，证明建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用支出可以扣除;凡能够提供有关证明凭证，证明建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用支出可以扣除;凡建成后有偿转让产权的，应计算收入，并可以扣除成本、费用支出

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湖南的规定

第二十四条纳税人开发建造的与清算项目配套的会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施，按照以下原则处理：

（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（三）建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。

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宁夏的规定

（七）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

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